Die Immobilie ist für viele Haushalte der bedeutendste Sachwert – als selbst genutztes Zuhause oder als vermietetes Objekt. Ihre Stärken: realer Nutzwert, mögliche Mieterträge, langfristige Substanz. Ihre Schwächen: hoher Kapitalbedarf, laufende Kosten und geringe Liquidität.
Die ehrliche Vollkostenrechnung beim Direktkauf:
- Erwerbsnebenkosten: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %), Notar und Grundbuch (~1,5–2 %), ggf. Makler – zusammen schnell 10–15 % des Kaufpreises, die der Wert erst aufholen muss.
- Laufend: Instandhaltung (Faustwerte: 1–2 % des Gebäudewerts p. a.), Verwaltung, Versicherungen, bei Vermietung Mietausfallrisiko.
- Finanzierung: Der Kredithebel verstärkt Gewinne wie Verluste – die Zinswende 2022/23 hat das eindrucksvoll gezeigt.
Indirekte Wege (offene Immobilienfonds, Immobilienaktien/REITs) senken die Einstiegshürde, bringen aber eigene Regeln mit – bei offenen Fonds etwa gesetzliche Mindesthalte- (24 Monate) und Kündigungsfristen (12 Monate).
Das unterschätzte Thema ist die Konzentration: Eine Immobilie bündelt viel Kapital in einem Objekt, an einem Standort, in einer Nutzungsart – Lagequalität, lokale Wirtschaft und energetische Regulatorik (Sanierungspflichten!) wirken ungestreut auf das Gesamtvermögen. Bei Vermietung kommen unternehmerische Pflichten hinzu: Immobilien sind halb Anlage, halb kleines Unternehmen.
Wer bereits Wohneigentum besitzt, hat seine „Sachwertquote“ oft längst erfüllt oder überschritten – ein Punkt, der in Beratungsgesprächen über zusätzliche Sachwertprodukte gerne unterschlagen wird.
Eine Immobilie ist kein passives Investment, sondern ein Standort, ein Gebäude und ein Pflichtenheft in einem.
Drei Fragen zur Selbstprüfung. Wählen Sie eine Antwort – die Erklärung erscheint sofort.
01Wie hoch sind die Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf in Deutschland typischerweise?
02Welche Fristen gelten bei offenen Immobilienfonds?
03Was bewirkt der Kredithebel bei Immobilien?